珠三角楼市正经历比深圳地产更严酷的寒冬。

●除去之前炒家哄抬的原因，对刚性需求的忽视和产业转型的影响，也是珠三角楼市低迷的症结。

●在珠三角地产投资中，别墅项目一枝独秀。价格相对较稳，刚性需求比较大。

●眼下投资珠三角，投资眼光、专业要求和回报模式都开始发生变化。

话题缘起

深入解读

从"攻城略地"到"画地为牢"

时间追溯到２００７年的年中，正是深圳人在珠三角攻城略地的高潮，深圳地产似乎要与珠三角楼市融为一体，珠三角居住一体化看似将提前到来……然而何曾想到，这股不可遏制的珠三角投资风潮，一年之间就了无声息。

眼下的珠三角楼市，绝非"无病呻吟"。如果说深圳、广州等一线城市尚足以用量价齐跌来形容的话，那么在东莞、惠州等地，市场事实表明，"珠三角居住一体化"、"２小时生活圈"的泡沫已经戳破，剩下的是当地刚性需求与价格底线的苦苦博弈。

"丧失了造血功能"，珠三角地产研究人刘轩认为，深圳楼市的低迷无疑是对珠三角周边城市地产的"沉重打击"，很明显的是，无论惠州、珠海或是东莞，有限的刚性需求无法承受被外地炒家烘托起来的高房价。

东莞，"７折团购"拉开降价序幕，"３字头"房价频现，城区房价回归２００６年年中水平；惠州，连续三个月全市成交价格徘徊在５０００元／平方米，接近成本价；珠海，成交量连续５个月走低，环比去年下降６５％，全市均价约６５００元／平方米；佛山，４月份房价到达本轮调整的最低点５２０８元／平方米，比去年１１月最高点６８２２元／平方米跌了２４％；中山，城区出现每平方米均价在３０００元以下楼盘，房价振荡还算相对较小……与此伴随的是，深圳投资客普遍套牢，珠三角投资风戛然即止。

从一年前的"攻城掠地"时至一年后的"画地为牢"，这些曾经被深圳人津津乐道的珠三角楼市，正经历比深圳地产更为严酷的寒冬。

深入解读

冰封三日非投资客之"寒"

从事ＩＴ业的黄文去年１０月购入了惠州的一套花园洋房，但是钥匙还没有拿到手就想退房，原因是自去年１０月份后，惠州楼市一直在萎缩。珠三角一体化尚有距离，２小时生活圈也并未成熟，"价值洼地"的珠三角楼市似乎在一夜间成为了"投资陷阱"。这样的反差无疑让很多人难以接受。

"投资客撤场，房价应声回落。"与很多人一样，黄文将珠三角楼市的萎缩，归结于投资与炒房。数据也表明，来自深圳、广州等地的投资客，确实是构成惠州、东莞等城市房价非理性上涨的重要原因。据惠州市惠阳区当地开发商统计，２００５年下半年，购买惠阳房产的深圳客仅有３５％，到２００６年一季度超过了４５％，到２００７年８月，深圳买房客的比例超过５０％。而在大亚湾，深圳买房客以７５％的比例占据绝对优势。惠州惠阳区房地产协会表示，惠州的房子一大半卖给了深圳人，这直接导致２００６年上半年起惠州房价便一路飞奔，２００７年上半年，商品房价格上涨了２２．５％。而在东莞，仅去年７月份的房价就比６月涨了２０．１％。

"投资客对价格的认知，拓宽了开发商的胃口。"戴德梁行一位市场人士这样形容。然而，仅仅将珠三角楼市的震荡归结于调控作用和投资客离场，似乎过于"武断"。

别墅市场比较看好

在珠三角低迷楼市中，别墅市场一枝独秀。最新一项调查显示，２００８年中投资股票、基金的人损失最惨重，投资房地产相对保值；房地产中，别墅项目比较抗跌。特别是一些拥有山水资源的别墅，更是值得关注。罗浮山、松山湖、白鹭湖区域的地产都是深圳人关注的焦点。

一位长期关注别墅市场的专业人士认为，别墅作为稀缺产品，市场呈现良好的态势，受市场大势影响比较小，而且价格一路企稳。此外，别墅的需求比较刚性，从深圳以及珠三角的销售看，大户及别墅不仅价格稳定，需求也比较大。

前景透视

粤港联动缓楼市"阵痛"？

然而，对于眼下的珠三角楼市而言，并非全都是坏消息。

据报道，在改革开放３０周年之际，粤港澳三地的合作可望有突破性的重大举措，三地有可能成立特别合作区，从而在经贸、社会、文化等多领域探索如何更好地融合，组建中国最强大的超级都市圈。在特别合作区的框架下，粤港澳三地将在"一国两制"的前提下，最大限度消除制度上及行政区划上的藩篱，力促三地人流、物流、资金流的自由往来。粤港澳特别合作区的目标，正是日前所提出的："确立世界眼光，打造比肩纽约、东京大都会圈的世界级大经济区。"

这样的重大举措一旦实现，不仅是对珠三角楼市需求量的刺激，更是对珠三角城市价值的直接提升，城市价值往往决定了楼市的运行轨迹。

"其一是价格虚高，供应量太大；其二是消费信心严重受挫。"雅颂传播董事长秦刚这样总结目前珠三角楼市的问题。如果说前者还可以通过"裸降"这样的举措来解决的话，那么粤港澳三地的全新合作无疑是对后者的极大提升。

事实上，从长远来看，珠三角城市间的联系正越来越紧密，深港一体化、广佛一体化已经正式提上日程，而珠三角的一众城市又各有特色，相互补充。惠州将在石化产业的发展壮大中寻找后劲；珠海以滨海生态旅游为载体，大力发展特色经济；而东莞的传统产业优势也是短期内难以撼动；加上深穗两地的中心辐射效应，相信目前珠三角楼市所遭遇的只是"阵痛"而非"绝症"。

"随着价格一定回落，开发适度降温，珠三角楼市将重归理性。"中原地产一位分析人士如是指出。

对症下药

何不从"短炒"过渡到"长赚"？

专家建议，对于未来的珠三角投资，将从前两年的"赚快钱"过渡到"找稳钱"，投资眼光、专业要求和回报模式都势必发生变化。

有分析人士称，未来珠三角优质资源型物业将吸引更多资金，而资金回报率在８％以上的物业也将受到长线投资者青睐。他指出，结合珠三角不同城市的经济特色和产业特点，地产投资的产品也有差异，以往那种"一窝蜂"的同质化投资时代不会再来，这也对投资者的专业眼光提出更高要求。

深圳商报   2008-11-10